第二个因素是汇率，如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市的高收入人群来说。

连贵族都无力承担

第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房子，一半是新房，一半是旧房，这就意味着房市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。

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我们老听冯叔告诉我们应该如何守住底线、如何保有自己的理想，差点忽略他首先是个专业性很强的房产商了。今天，就让我们从思想性回归专业性，听冯叔聊聊房价这件事儿吧。

总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪

坟墓和鲜花｜女人永远是男人的老师

税收是其中一个因素，如果你买了5套房想给你的子孙，得赶紧的，否则你的小孩可能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。

第一个增长是人口增长，因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增长，你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市，你现在去那儿投资住宅基本上都是赔钱的。

▲ 从城市卖出的新旧房子比例，可以研究房价

▲ 硅谷是高密度的人才集散地

除此之外，还有一个因素，那就是对于社会经济发展的长期预期。一些活跃的经济人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于住宅的价值变化来说，也是至关重要的。

第三是经济的增长。最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚钱了。

举个例子，互联网现在集中度高到什么程度？光看前2000家互联网公司，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的，就跑到北京去了。